不少房企还沉浸在2019年辉煌业绩与座次之际，行动派房企已先走一步，发起2020年第一波融资攻势。

2020年第一周，房企发债融资已成井喷之势。根据中国房地产报记者不完全统计，截至1月8日，2020年已有28家房企公告已发或拟发债券融资，合计金额超过664亿元。其中，已经公布的债券融资达13笔，金额超过250亿元。

这波融资潮中，融得金额最高的是碧桂园。1月8日，碧桂园宣布发行两笔美元票据，共计10亿美元（约69亿元人民币），期限最高达10年，利率分别为5.125%及5.625%。碧桂园称，票据筹集资金将用于“将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资”。

碧桂园所言正是同行之想。以旧换新，以长债偿还、置换到期短债，打好现金流保卫战，正是当前这波融资潮的主要目的。

一位资本圈人士表示，年初往往是一个比较好的融资窗口期。由于金融机构往往要满足年度监管指标及各项考核指标的时点要求，将会导致这一时点过后年初相关资金面的相对放松，加之2020年新年第一天央行降准释放的流动性，形成了房企融资较好的窗口期。

据券商统计，2020年房企涉及信用债、海外债、ABS合计到期逾6000亿元，对应的是再融资需求逾6000亿元。融资的紧迫性与竞争性愈发强烈。

━━━━

第一波融资潮来袭

经过2019年严峻融资环境的考验，2020年初房企似乎迎来了一丝曙光。

2020年第一天，央行宣布于1月6日实施全面降准0.5个百分点，此举释放长期资金约8000多亿元。中国人民银行有关负责人表示：此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

在多位房地产从业人员看来，降准对房地产市场亦意味着利好，资金池子里的水多了起来，房地产金融环境有望进一步宽松。

很快，房企发债融资多了起来。

从海外发债市场来看，利率出现明显下滑。1月9日，远洋集团公告宣布，已就发行金额4亿美元的票据与联席牵头经办人订立认购协议。此笔债券利率为4.75%，期限为10年，所得款项净额主要用于偿还集团现有债务。

进入2020年不到10天，龙湖集团、合景泰富、中骏集团、碧桂园、融创等相继公告发行海外债券。

1月8日，融创中国发布发行2025年到期的5.4亿美元优先票据，利率为6.5%。除发海外债，据海外媒体消息，融创中国还计划以每股42.7～43.7港元配售1.64亿股，集资介乎70.03亿～71.67亿港元，配售价较当天收市价46.65港元折让6.32%至8.47%。

同日，碧桂园宣布发行两笔美元债，一笔金额为5.5亿美元，2027年1月到期，利率为5.125%；另一笔金额为4.5亿美元，2030年1月到期，利率为5.625%。碧桂园表示，票据筹集的资金将用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。碧桂园董事局主席杨国强及总裁莫斌都购买了该次所发票据。

1月7日，龙湖集团公告显示，公司已发行6.5亿美元票据，其中，7年期的2.5亿美元，票息为3.375%；12年期的4亿美元票息为3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

成本较高者为佳兆业。据其1月9日公告，将发行本金总额为5亿美元的票据，除非根据票据条款提前赎回，否则其将于2025年1月15日到期。票据将按年利率10.5%计息。

从境内发债来看，成本更低。其中不乏民营企业融资成本低至3.375%。这在2019年，几乎是罕见的现象。

在2019年，房企融资成本高者能超过15%，大多为海外债。2019年1月9日，当代置业发行的一笔3.5亿美元债券，利率高达15.5%；1月21日，明发集团发行的2亿美元债券，利率亦达15%；1月29日景瑞控股发行的1.5亿美元海外债，利率达13%。此外，鸿坤、泛海集团、泰禾均发过利率超14%的海外债。2019年12月，佳源国际发行的6750万美元票据，利率亦达13.75%。

2019年度，共有92家地产公司发行了228只美元债，总发行规模达到762.41亿美元，平均息票率8.28%。其中，中国恒大以60亿美元发行量排名第一，平均票息率为9.06%；碧桂园和融创中国以34亿美元融资规模并列第二，平均票息率分别为7.05%、7.79%。

━━━━

6000亿债务压顶 融资更为急迫

为更快寻得资金，担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段，被很多房企视为利器。2020年这种方式会被更频繁地使用。

据中国房地产报记者不完全统计，2020年第一周，就有9家房企宣布为子公司融资提供一次或多次担保。1月7日，中南建设宣布为5家子公司提供担保，额度为15.25亿元。本次担保后，中南建设及控股子公司对外担保总金额为668.95亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的384.49%。

同是1月7日这天，中交地产发布三则关于资金使用方面的公告。内容包括为12家子公司新增担保融资额度102.13亿元；于2020年里向地产集团借款不超过80亿元，以及项目合作方调用控股子公司富余资金3758.4万元。

此外，金科宣布为子公司融资提供24亿元担保；阳光城为重庆项目公司7亿元银行贷款提供担保，为湖南子公司5亿元银行贷款提供担保；招商蛇口及其子公司新增3笔对外担保共计12.7亿元，等等。

融资快马加鞭的背后，是房企偿债规模高企。

据华泰证券统计，2020～2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

房企海外债到期规模也在走高。Wind数据显示，2019～2021年，分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

境内外到期债务叠加在一起，2020年房企代偿债务逾6000亿元，对应的是再融资需求逾6000亿元。其中，2020年1月将有28笔债券到期，金额共计616亿元，环比上涨79%。

“对于房企来说，2019年未必是最难的日子，如果不转换思路，未来可能会更加难过。”一位房企负责人表示。

经过几轮收紧后，房企融资已经趋严且更加规范。企业债券融资、银行融资，以及相对来说成本更高的房企非标融资渠道，正在缩紧。

2020年1月3日，银保监会官网发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。

这样的政策基调之下，亿翰智库研究认为，2020年，房企融资紧缩的大趋势不会有明显转向，但是局部定向松绑可期。比如因企施策，定向分级；以城定策，适度灵活。

汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团前创始人黄立冲对中国房地产报记者表示，2020年海外融资环境不会改善，预计2020年第一季度将会出现更多民营房地产公司违约、财务危机，被大房企或国有房企接管的现象。政策货币端放松也仅是对大房企融资有利，中小民营房企依然运气不佳。

“对于当下的房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”黄立冲说。