一季度在疫情中拉下了帷幕。受此“黑天鹅”影响，房地产市场蒙上了一层阴影，房企在此间相继发布2019年财报，释放了房企在动荡中保持稳定增长的信号。目前机构数据显示，一季度的楼市已在呈V字型反转，但接下来仍要注意：一是防控房企债务规模风险、二是居民端的债务风险、三是商办物业所带来的市场风险。

4月2日，贝壳研究院举办“重启与动能——变局之下进化的房产市场”5号院Live线上分享活动，回顾2020年一季度楼市变化，并对行业现状和趋势进行了梳理。

一季度：南方城市率先复苏 刚需加快入场

“到3月份之后，随着疫情逐步得到控制、得到改善，市场快速往上回升。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从链家一季度二手房市场的成交来看，目前的市场已经跟去年12月底的水平接近了，达到了去年同期的60%左右。

疫情初期恰逢春节，加之叠加疫情影响，市场几乎陷入一个零成交的冰封状态。到3月份，随着疫情得到控制，复产复工的加速推进，房地产的成交量开始上涨，构成了V型反转。

“今天在整个中国经济面临疫情的大挑战之下，房地产业的反转和复苏在整个行业里面是比较快的，这充分说明了房地产市场是极具韧性的。”许小乐说，不同的城市、区域在复苏的时候，板块之间存在差异。

贝壳研究院报告显示，复苏的路径从南方城市开始，逐渐往北迁移。上海目前的成交量已超过了去年12月，广州、深圳等珠三角区域的市场复苏步伐也较快。管控严格的北京和周边市场恢复相对慢一点。

从城市圈来看，长三角及长江沿线，比如合肥、重庆、成都，还有大湾区的广州、深圳，以及京津冀区域重点城市来观察，长三角恢复最快，而京津冀这个城市圈的复苏力度相对较强。北京、天津、廊坊等城市受各种因素的影响，一是体现出这个城市本身对于人口住房的吸引力，二也体现出城市目前的调控力度跟市场之间的磨合。各种因素交织在一起，导致不同区域里面的复苏速度、力度发生一些分化。

“刚需入场是撬动市场的底火。”许小乐判断年底有一部分刚需积累的购房需求正在逐步释放，部分城市出现政策松动，市场预期向好，这使得刚需加速入场。“整个一季度市场出现了快速回温，但这个回温目前仍然在一个较低的位置上，这种回温很难对市场，特别是对价格变化造成大的影响，也很难根本性地扭转市场目前的供需结构。”

二季度：市场有风险，政策有空间

一季度的复苏是否能延续到二季度？房地产市场会怎么样？

许小乐用了几个字来概括：市场有风险，政策有空间。对于具体的风险，许小乐判断：第一个最主要的风险、或者最直接的风险，就是房企债务的压力。

贝壳研究院新房分析师潘浩介绍，从贝壳研究院统计的百强房企数据来看，2020年，房企公开数据的25家已经达到了8000亿元债务规模。如果以此推算，百强房企可能有将近甚至超过3万亿元的债务规模，而在2016年，这25家也才3000亿元左右规模。由此能够看到，房企的债务规模正在急剧攀升。

“整个房企财务水平，目前是高负债，然后现金流水平压力比较大。除此还有一个特点就是盈利能力的下降。”潘浩认为，在疫情压力之下，房企在资金方面有比较明显的压力上行。对于房企来说，既有来自市场的压力，还有销售渠道不通畅带来的资金压力。“今年一季度已批露信息的房企有82%的发债是全部用于还债。今年房企扩张需求和维持企业运营的需求，已经被防止债务风险的这个需求所取代了。”

许小乐认为第二个注意防范的是居民端的债务风险。2016年、2017年居民的购房杠杆快速提升，这也会导致今天市场不好的情况下，如果房价发生了大的波动、下跌，居民手里面这些资产的价格就会受到很大影响，特别是如果疫情导致今天的就业和收入出现了问题，不管是结构性的问题也好，或者是摩擦性的问题也好，也会对居民去还贷款造成压力。这个影响的大小取决于疫情持续的时间。

“第三个风险是商办类产品。”在许小乐看来， 商办类产品在过去几年本身就是一个供大于求的状况，由于经济增长的需求比较弱，各个城市的商业或者服务业的需求也比较弱，这次疫情之后，去化销售雪上加霜，价格也在下跌。而且这种房子库存相对较高，也造成了很大的资源浪费。对于开发商来说，这些房子其实是需要他们进行回款的，所以疫情会让这一类的市场出现比较大的问题。

“今天的政策太难了。”许小乐感慨，当下既要防风险，又要保民生，还要促消费，最大的障碍是要在防止房价快速上涨的情况之下，还要尽量让市场活跃起来，能够让住房消费起来，同时还要让一部分买不起房子的人能够有地方住。这是今天房地产面临的两难甚至多难的选择困境。

对此，有群众支招：今年出台的政策都是在企业端、在供给端，是帮助企业稳定资产、把市场能够火起来的政策。但是需求端的一些政策，包括所谓的降低首付比或者是去结构性地进行一些松绑、限购方面的调整，虽然会遇到很多困难，还是会有空间。

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