作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

楼市调控后，会有各种乱象！

近日，广州发生了一起离奇的“房价保卫战”，黄埔区的时代春树里小区，网友发布一封30多个小区业主联名发起的“虚假交易撤销书”，要求代理中介把5月初成交的某一单交易撤掉，否者诉诸政府部门。

01 一单交易，缘何引业主“众怒”？

为何一单交易会引起“众怒”？

这套房源实际成交价为4万元/平方米，中介与业主约定，一次性付款支付，并做低房源网签真实成交价，从4万降至2.8万，帮助业主避税。但小区其他业主不干了，他们认为，这一成交价把小区成交均价拉低了，严重影响他们房子的价值，对所有春树里业主的核心资产造成严重伤害，所以集体举报。而且，这种行为涉嫌偷税漏税、虚假交易，扰乱市场秩序等等。

下面我们先说说，为啥会产生这个现象！

一是广州“4.21”调控后，增值税免征年限由2年提升至了5年，部分房源交易成本大大增了。比如500万的房子，单全额增值税及附加就要28万元，而且还要一次性拿出来，这就极大地阻碍了交易进展。所以，卖家开始和买家一起承担超额税费，或在售价上优惠。

这种做法本来是比较正常的。

但是，本案就比较离奇了。买家和卖家签阴阳合同，“阳合同”是报税的价格，以2.8万元/平米成交；“阴合同”就是实际成交价，以4万元/平米成交。这样，就省下了一大笔税费，业主也自然会在总价上给点儿优惠，顺利成交，大家都好。当然，还有中介费也低一些。那么，谁损失了呢？就是税务部门。

二是银行信贷收紧。即便想报个高价，“高评高贷”多套点儿贷款，银行也不答应。现在，二手房贷款不仅提高利率、拉长放贷周期（要3个月以上），还控制额度。所以，干脆不贷款了，全款支付，报个低价，卖家少缴税，买家省点儿钱，买家和卖家“双赢”，何乐而不为呢？

当然，有个前提，就是买家必须一次性付款（本案例就是），或者要提高首付。这么来看的话，有钱人才能这么操作，逃避调控，还能降低成本、降低房价。对没那么多首付款的人而言，还得希望多贷点儿款，自然就不能把报价降低了。

接下来，我们要分析，这种现象合不合理？

02 这次“集体护盘”，很另类！

表面上看，这是业主“集体护盘”的又一案例。

广州业主“集体护盘”，这不是什么新鲜事儿。去年从珠江新城到金融城，再到滨江东、东风东学位房等，“集体护盘”、拉升价格层出不穷。也不是广州一家这么干，始作俑者是深圳那些聪明的业主，2019年就开始这么干了，后来传染到杭州、成都、合肥，广州业主有样学样。

图：2021年1月份广州部分二手房“集体涨价”

但这次“集体护盘”，比较另类。业主担心低价成交的这个案例传染，降低市场预期，导致买家降低叫价，损害所谓的“核心资产”。当然，有人质疑说，假如我把房子报价10万元/平米，这个小区的业主会怎么样对待我？不能这么讲，一码归一码，我们单看这个案例的合理性。

二手房市场信息不透明。不管买家出价，还是中介建议价，都参考历史成交价。买家打开APP，发现近期一单成交价降了，也不清楚什么原因，以为是近期调控的结果，自然出价就会低一些。当很多买家都这么出价，这个小区的实际挂牌价就一定降低。这可能就是近期发生的事情。

5月，广州二手房市场终于降温了，当月成交量10524套，为年内低位，仅比春节期间成交情况好一点。对比去年市场行情，今年5月二手房成交量仅稍高于去年4月，比去年5月成交量还要低不少。要注意去年4、5月还有疫情影响，可见广州二手市场热度是真的降下来了。

天河、黄埔，作为在广州本轮行情中房价上涨最快的区域，5月二手房成交量降了不少，其中黄埔大降46.3%，本案例就发生在黄埔！量降下来了，价就不可能咄咄逼人。所以，现在的业主也不可能像今年年初那样，不仅不敢任性地“集体拉升”本小区房价，而且对风吹草动就比较敏感。

制图来源：广州PLUS

近期，实际成交案例中，但凡未满5年的交易单，卖家大都会出一部分增值税。比如25万的增值税，买家出15万，卖家出10万。估计，这种现象会很普遍，因为房价涨到这个份上，调控隔三岔五，信贷收得很紧。现在还要买房的人，不超额加杠杆，哪能拿出那么多首付和税费？

本案例中，买家这么配合卖家，除了全款付以外，卖家一定在总价上给了优惠，以便收到全款，落袋为安。试想，如果遇上要贷款的买家，“同贷书”出来到放贷，还要3-4个月，买家愿意等吗？从本案例，也可以看出，调控后楼市高位不胜寒，进入盘整期，业主开始焦虑了。

这是楼市回调开始的一个信号。

03 受伤的还是普通购房者

同时，这也反映了，当下楼市对普通购房者，并不友好。上述案例中，这个有钱任性的买家，以更短周期、更低价格，买到房子，不受贷款收紧、税费增加的任何冲击。但对刚需买家来说：高房价下，首付增加；调控后，税费增加；信贷收紧，贷款周期拉长，房贷利率上升。

不仅是二手房，新房也是这样。

近期，“三道红线”、“贷款集中度”开始发力，加上预售证审批严格，开发商资金链比较紧张。“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的把共享单车挪走”，这个段子又在现实中发生了。据悉，凡热销的楼盘，都变相要求全款付了，不同付款比例，优惠还不一样。

付的越多，优惠越大。南沙某楼盘，全款付可以返30万。要知道，这个楼盘，单价也不到3万。可想而知，全款付能有多大的优惠，而这种现象还很普遍，近期该开发商全国各地项目，都这样操作！

04 横盘持续，补漏洞的政策还有在路上

楼市好的时候，有钱的买家，可以任性地加杠杆，买大的房子，多买房子；楼市调控了，有钱人可以钻漏洞，逃避调控，降低成本，买到便宜的房子。普通购房者却很难这样操作，不管房价上涨，还是调控来临，他们很受伤。希望楼市调控能够做到区别对待，奖罚分明。

当然，能做到精细化的调控，也比较难！

不管这30多位业主呵护“核心资产”的诉求合不合理，逃税的事实是妥妥的。这个案例发生后，估计补漏洞的政策正在路上，可谓“乱象一出，冒头即打”。未来，调控自然还会非常紧。当下的广州楼市，正在经历高位横盘期，前期上涨过快的区域，房价已经开始下跌了。

同时，金融环境，还在继续收紧，今年的贷款额度，差不多已经用完了，利率即便不主动上调，缺资金的驱动下，也会惯性上涨。只要金融条件紧了，调控政策不松，横盘一段时间，自然下跌了。这个案例中的30多位业主，之所以这么紧张，恐怕是担心下跌，这正是广州楼市当下的写照。

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