曾经喊出“0收费”口号的物业公司彩生活，目前正被“低估值”的阴云笼罩。

作为拥有3.61亿平米在管面积的头部物业公司，彩生活能排进行业前五，但其市值却在同一梯队中垫底，并且被其它四家企业逐步拉开距离。

截至6月23日，在管面积前五名的物业公司里，碧桂园服务市值2608.7亿港币，恒大物业市值953.5亿港币，雅生活市值498.4亿港币，保利物业市值303.2亿港币，而彩生活的总市值仅为45.39亿港币。

持续低迷的市值下，彩生活也迎来一系列人事大变动。3月26日，彩生活发布人事调整公告：黄玮离任彩生活首席执行官，彩生活创始人之一的潘军回归一线兼任CEO，同时继续担任彩生活董事会主席。

近两年，彩生活一把手已经换了3任。从唐学斌、黄玮再到潘军，彩生活的CEO频繁换人宛如走马灯。

 是什么让这家头部物业公司变动不断？直接原因或许是营收下降带来的管理压力。为实现规模扩张，“0收费”是彩生活长期推行的低价策略之一，这一策略让彩生活跨入头部阵营，但也为此付出了代价：但在长期低价策略的影响下，彩生活的营业收入出现了倒退，2020年营收同比降幅达6.5%，毛利甚至下降10.9%。

靠低价战略拓宽市场、积累资本的彩生活，还曾扬言要转型成为“互联网公司“，但终究还是面临着基础业务不够夯实、要重新拾起老本行的局面，就连潘军本人也曾说：“彩生活走了不少弯路。”

和人事变动同期发生的，是彩生活交上了一份不太好看的财报。

在2020年，彩生活总收入为35.96亿，同比2019年的38.45亿元减少6.5%；整体毛利12.08亿元，同比下降10.9%。

彩生活将营收下降的原因之一归为疫情影响，但是同样面对疫情影响，其它同体量物业公司收入却实现飞速发展。碧桂园服务营收156亿元，增幅约61.7%；雅生活服务营收100.3亿元，同比增长95.5%；保利物业营收80.37亿元，同比增长34.7%；恒大物业营收105.1亿元，同比增长43.3%。

对此，业内人士称，彩生活营收下降一方面是因为外拓不力，另一方面则是其一直以来执行的低价战略导致的。企业管理层也在业绩会上表示：2020年，彩生活砍掉了一些低收益的项目，致使合约在管面积规模降低的同时，企业的收入受到一定影响。

彩生活的物业费有多低？

2020年初，时任彩生活CEO的黄玮说：“彩生活当前8毛钱以下/平方米的物业收费项目仍有150个，总体物业平均收费单价1.15元/平方米/月。”

一份来自中国指数研究院的报告显示，2020年我国二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米/月，彩生活不少物业项目收费单价连均价的一半都不到。

低价策略或许是无奈之举，因为彩生活不像其它物业公司可以依赖强大的地产母公司“输血”，一开始就得走上独立外拓的道路。但是，这种策略也一度是彩生活的公司战略，而且成为其拓展规模的“法宝”。

最早的降价大战能追溯到2004年。当时，在彩生活对管理的物业小区频频降低管理费，并在参与深圳下沙村花好园、中银小区等项目的竞标过程中出低价，甚至喊出“0收费”的口号。

降价效果立竿见影，2005年彩生活的在管面积是头一年的3.5倍。低价战略成为彩生活拓展在管面积的有力策略，让彩生活在随后的若干年管理面积迅速增加，并一度冲进行业前列。

但在依靠低价成功实现规模扩张之后，彩生活迎来了公司战略上的重大转变，要由一家物业管理公司转型成为互联网公司。

2017年，当时的彩生活CEO唐学斌对外称：要让彩生活要彻底转型互联网企业。

在彩生活当时的规划里，物业管理、社区服务是入口，最终彩生活要成为一家“平台型企业”。唐学斌在媒体采访中也多次提到的“生态、资源、孵化”，俨然全面与互联网接轨的样子。

彩生活将收入分为三个部分，分别是传统的物业管理服务，互联网概念相关的增值服务以及和物业维修相关的工程服务。

唐学斌曾提出，物业管理应该从管理转向服务，如果增值服务做得好，物业管理费用甚至可能“0费用”。

搭上了“互联网”的概念东风，彩生活的估值也一路向上，在隔年达到了股价的最高点。只是，当时的管理层没有想到，那段时间会成为彩生活近几年的高光时刻。

2019年， 大力推崇互联网社区的彩生活，增值服务开始下滑，全年增值服务营收4亿元，同比下降1.74%。

这一年也是彩生活跨界合作频出的一年，京东携手360入股彩生活，并在彩生活管理的社区中开出第一家“京选社区会员店”，高调进军线下社区零售领域。

然而2020年，彩生活的增值服务收入进一步下跌，全年营收仅为2.56亿元，同比下降36.1%。

对此，管理层的解释是：彩生活对原有的增值业务策略进行调整，削减高收入或高风险服务，集中资源发展高质量及高回报服务。

增值服务收入是彩生活“互联网”故事的重要一环。一位长期跟进物业公司的港股分析师对腾讯房产表示，增值服务对物业公司而言是锦上添花，市场评估物企主要看回报率，短期内看不到回报的业务难以引起资本兴趣。目前彩生活商业模式尚不清晰，难以获得资本青睐。

2019年底，主管彩生活线上业务的唐学斌辞任CEO、执行董事，执行董事黄玮接任首席执行官。这一换人也标志着彩生活战略转向，重新重视基础物业服务。此前备受重视的增值物业发展，也开始被彩生活管理层称为“本末倒置”。

 “之前有一段时间倾注了大量精力在线上服务方面，在某种程度上忽略了线下物业的管理与服务，造成客户满意度下降，增长速度也有所放缓。”彩生活CEO潘军说。

为扭转困局，彩生活未来将回归基础服务本源、夯实基础业务。公司内部人士表示，彩生活已经结束收并购阶段，完成对多个城市的近200家物业公司的收购目标。

彩生活告诉腾讯房产，公司依靠减少成本提升利润率。管理方面优化组织人员架构，去年总部精简、事业部合并，这方面也减少一些成本。通过自动化、集中化、标准化管理体系的建立实现降本增效。

彩生活也开始重新发力外拓。6月23日，深圳市彩生活服务集团有限公司收购北京达尔文国际酒店物业管理有限公司49%股权，开始拓展酒店物业管理业务。对此，彩生活回复腾讯房产：公司不排斥并购，但会关注收购团队本体团队的质量和运营，并购会考虑适度的规模。且社区的收费标准不能太低，业主对于增值服务的接受程度，也是需要考虑的目标。

头部物企的命运已经出现分化，碧桂园服务等公司依旧在跑马圈地，而当前的彩生活，选择了回归现实，夯实基础，稳住营收。

截至2020年底，40家在港上市物业服务企业在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长达50%，而战略调整后的彩生活，2020年在管面积为3.61亿平方米，同比2019年的3.6亿平方米，增幅还不足1%，几乎处于停滞不前状态。

管理层回复腾讯房产是表示：希望公司管理面积的发展是可持续的，追求更有质量、更健康、更有价值的面积增长，而不是不顾效益地盲目扩张规模。

然而，彩生活的坪效在行业仍处于较低水平，每平方米面积创造的收入仅为9.97元。相比之下，保利物业坪效为21.15/平方米，碧桂园服务坪效为41.69元/平方米，彩生活要提升的空间还很大。

一开始就想做平台的彩生活陷入了困境，而兢兢业业做基础物业管理的公司却要实现自己的平台梦了，如万物云打算将旗下安防业务分拆上市。6月9日，在上海举行的一场物业行业峰会上，万物云（原万科物业）CEO朱保全表示：物业行业的根本还是对物的打理。

台上的物企高管们来来往往，但名单中，已经不见了彩生活的踪影。

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