这绝对是最典型的一幕“城市战争”：

大量杭州买房人手持巨款，被迫“入侵”周边城市。

而绍兴，则领头敲响战鼓，打响了围剿与反围剿的惊人一战。

没有硝烟，但是步步惊心。

全国首个出台二手房参考价的三线城市

谁也想不到，紧随在深圳、东莞、宁波、成都、西安、上海之后，默默无闻的三线小城绍兴，也发布了二手房指导价。

绍兴只是凑凑热闹这么简单吗？

事实上，它的决心出乎所有人的意料。

尽管二手房参考价的具体覆盖范围还没有出来，但绍兴已经明确了几点：

一是建立二手住房成交参考价格发布机制，下架价格明显过高的异常房源，并将适时推广全市；

二是跟房贷挂钩，将严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款。

注意第二点，参考价跟房贷挂钩。

这就意味着在实际操作中，买房人首付门槛将大大提高，这是真正有杀伤力的一招。

在具体的参考价格形成方式表述上，则是“以住宅小区为单位，充分参考二手住房往前成交价格、评估价格等因素”。

乍一看感觉话语含糊，然而，背后大有文章可作。

要知道，二手房参考价到底是不是大杀器，能不能真正调控楼市，还要看两点，一是参考价对比现行成交价降幅如何，二是覆盖范围的多少，是否能精准降杠杆。

道理很简单。

如果参考价跟现行房价差不多，或者覆盖范围仅仅局限在个别楼盘，那么这个所谓的二手房参考机制也只是做做样子，顶多达到信息透明，规范秩序的作用。

梳理一番以往各大城市的具体表述，可以感受绍兴二手房参考价的力度几何：

深圳的表述是：以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格。

随后，作为倒挂严重的城市，参考完周边房价后，深圳出台的参考价约为现行挂牌价的5—8折。

这直接导致市场一片冰封，二手房成交量连续三个月在3000套以下。这个二手房参考价的开山鼻祖，可以说是最狠的一个城市了。

而西安的表述跟绍兴如出一辙，具体小区参考价约为现行挂牌价的7-8折，细则出台后，西安楼市转向观望期。

看西安的表现，就可以预测，这波绍兴的二手房参考价估计在7-9折之间，力度绝对不弱。

用调控杭州的方法调控绍兴

不得不说，相比起很多一二线城市，绍兴这个文化名城的政治站位高多了。

仔细看，不难感受到它强烈的忧患意识：

4月9日，绍兴提出要严格防范经营贷、消费贷流入房地产市场，打击房企和中介的违法违规行为；

5月8日，绍兴出台新一轮调控政策，其中包括试行公证摇号、公开销售、提高预售许可条件、加大住宅用地供应等等；

6月3日，绍兴提出以网格控房价（全国首个）、完善房价地价联动机制、实行区域限购以及提高限售年限等4条内容；

同月，绍兴联合出台《绍兴市人才租赁住房建设管理导则》，成为全省首个保障性租赁住房地方性标准。

再加上七月份的这次调控，可以说，绍兴在四个月内连续出台了五个重磅级的调控政策。

调控范围涵盖了违规贷款、房地联动、限购限售、装修标准、租房保障，基本各大城市有的调控，绍兴无一不全。

红头文件一个接一个，从新房到二手房，绍兴已经垒起了高高的一层壁垒，抵御炒房客。

毫不夸张地说，这是在拿调控杭州的手段去调控绍兴。

要知道，即使是杭州，这个新房万人摇频出，二手房房价半年平均涨幅突破30%的城市，在继承深圳“炒房之城”的称号后，始终没有挨过哪怕一个真正的锤。

在房产界，有这样一种不言自明的共识：调控有多严，楼市就有多热。

我们不禁要问，杀鸡焉用牛刀，绍兴，何德何能要用上这么高规格的调控手段？

外防杭州，内御拆迁

绍兴的楼市，跟杭州息息相关。

杭州，著名的“端水大师”，既懂经济发展，又是炒房的一把好手。怕是在今天这个大环境，愣是延续了保持五年的楼市长牛。

在“来就送钱”的慷慨政策下，杭州人才净流入率连续五年保持全国第一。

2020年，杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，而今年前五月，杭州已经吸纳了23万大学生。

这些哪只是人口，简直就是一张张白花花的房票！

一边敞开胸怀疯狂吸纳人口，一边卡住市区供应，同时限价形成了严重倒挂的新房市场。

供不应求的现实和巨大的套利空间，使得所有买房人形成一个共识：买到就是赚到。

可以说，杭州正在人为培养一大批可怜的炒房客。

然而，截止今年五月份，杭州的新房供应面积仅为77万㎡，成交面积却去到了惊人的171万㎡。

如此庞大的供应缺口，让更多人拿着钱上不了车。

城内买不到房，那城外呢？

绍兴，自然而然进入了杭州的视野。

从地理位置和历史渊源上看，建国后，绍兴的萧山就被杭州拿走，两座城市之间亲密无间，甚至还有“萧山萝卜绍兴种”的谚语。

在2019年的国务院规划中，杭绍甬一体化首次被提及，绍兴的融杭发展也在稳步推进。

北上发展，西进融杭，这将是绍兴未来的城市发展大方针。

不止是停留在纸面的规划，可见的利好也在不断落地。

今年六月份，杭绍城际铁路，连接杭州地铁5号线，又和绍兴地铁1号线贯通运营。

这意味着，今后只要25分钟，绍兴人就能直达杭州萧山。

绍兴人很高兴，杭州人更高兴——几站之隔，价差上万，一个完美投资标的浮现。所以绍兴柯桥，向来被杭州炒房客围剿。

于是，城轨沿线被一通爆买。

柯桥杨汛桥站周边的房价从6000元/㎡爆涨至15000元/㎡，部分楼盘的购房者足足有一半来自杭州。

当然，绍兴楼市的平稳发展的“敌人”不止是杭州买房人，还有大量暴富的拆迁户。

当前，绍兴大力推进城镇棚户区改造工作，拆迁安置从以实物安置为主向“实物和货币并重”转变，“拆迁货币化安置率达到40%以上（省要求20%）”。

杭州的外溢需求加上本市棚改的洪荒之力，硬生生把绍兴的房价推到了另一个高度。

据全国房价行情网显示，今年6月，绍兴二手房均价为16211元/㎡，同比上涨21.58%，位跻身全国TOP20。

其中，距离杭州最近的柯桥区，今年前四月的成交金额同比去年暴增了121.3%。

两厢夹击，绍兴对外要抵抗杭州炒房团，对内要安置拆迁户，可谓内忧外困。

结语

事实上，不止是绍兴这一个环杭城市，需要拦截杭州的热钱。

2021年一季度以来，浙江省包括杭州、嘉兴、湖州、金华、义乌、永康、台州、丽水、衢州、绍兴等约10个城市出台了收紧性政策，成为今年一季度全国调控最为密集的省份。

全国六个出台二手房参考价的城市，浙江就占了两个。

5月28日，浙江省建设厅等部门甚至还联合约谈湖州、绍兴、丽水三个城市政府负责人，要求他们“进一步认清形势，提高站位”，推动房地产市场平稳发展。

万万没有想到，最需要提高站位的，竟然是这三个三线城市。细品之下，颇有些黑色幽默的荒诞意味。

一边入侵，一边抵御，这种无声的拉锯战，其实还发生在上海、广州和深圳这些高能级城市。

至于北京——环京城市的站位太高了，是浙江这个共同富裕示范区拍马都赶不上的高度。

环沪的花桥、昆山热度持续很长时间了。

随着绍兴这个三线城市带头操起了二手房指导价这个武器，这几个城市的指导价还会远吗？

至于环穗的佛山和环深的东莞，也已经进入到欢迎热钱——开始抗拒的过程，房价的上涨有一个不可言说却又存在的限度。

从首付门槛到限购资格，这两所优质城市也在逐步收紧，要用更多的城市发展来平复房价的上涨。

同时承接广州深圳两所城市热钱的珠海，其上车门槛的收紧，也只是时间问题。

有价值的城市不多，必然会被有能力的一线城市居民围堵，这是难以违逆的市场规律。

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