2023年12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，京沪接连优化房地产政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。目前，京沪两地楼市新政已满月，效果究竟如何？

据中指研究院，北京在新政后两周新房成交量回升，今年以来却有所下滑。

数据显示，2023年，北京新建住宅累计成交6.6万套/748.8万平方米，与2022年基本持平。12月成交6106套/68.4万平方米，环比增长38.5%/36.7%，但提升幅度小于9月“认房不认贷”放开后（9月成交环比增长42.9%/41.1%），同比增长15.2%/12.0%。其中新政落地后（12.15-12.31）新房成交4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较12.1-12.14日均增长120.0%，在部分项目集中网签等因素带动下，各周成交量环比持续走高。2024年以来，新房成交量有所下滑，前两周周均成交量与新政前一周基本持平。

同期，北京二手住宅累计成交15.4万套/1387.8万平方米，同比增长10.0%/8.5%。12月，二手住宅成交12595套/113.8万平方米，与11月基本持平，同比增长43.6%/38.6%。其中新政后（12.15-12.31），北京二手住宅成交7557套，日均成交445套，较12.1-12.14日均增长23.5%，各周成交量环比持续增长。2024年前两周，二手住宅成交量先降后升，上周（1.8-1.14）成交量环比增长超四成，二手房市场保持一定活跃度。

中指研究认为，整体来看，2023年年底北京新房、二手房成交量出现一定翘尾行情，新政落地后，部分项目开盘去化较好，新房成交量回升跟新政落地、部分项目集中网签、供应量改善等因素密切相关。新房价格上涨更多为结构性带动，新政对价格的影响较小。

根据中指数据，2023年，上海新建住宅累计成交13.4万套/1377.9万平方米，同比增长12.0%/11.0%。12月，上海新建住宅成交10478套/109.8万平方米，环比增长2.4%/6.5%（9月环比分别为6.3%/13.8%），同比增长11.4%/11.4%。其中新政后（12.15-12.31）新建住宅成交6193套，日均成交364套，较12.1-12.14日均增长19.0%。新政发布当周成交量环比大幅增长，受制于供给量不足（2023年12月新房批准上市面积环比小幅增长，同比下降超四成），之后周度成交环比持续下降，但周均成交量仍高于新政发布前一周水平。2024年1.1-1.14，成交量整体稳定在相对高位，上周成交量环比增长。

2023年，上海二手住宅累计成交17.7万套/1454.2万平方米，同比增长13.0%/12.4%。12月成交14952套/124.8万平方米，环比增长9.4%/11.2%，同比增长21.7%/21.9%。

中指研究表明，整体来看，12.14新政对上海市场情绪有所带动，部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度，上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化，但受供给端限制，新房市场成交量提升幅度有限。近期上海优化公积金政策、金山区部分楼盘推出置业五年免费轨交通勤，1月13日，青浦、奉贤新城放松人才限购政策，配套举措仍在不断优化调整，促进购房需求释放，叠加元旦以来新房供给量有所回升，上海市场有望保持一定活跃度。

“综合分析，京沪政策整体对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。”中指研究显示，政策效果不及预期，主要在于市场需求量不足，一是此前“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，本次降首付、降利率政策边际效果减弱，同时受制于客户二手房出手难度大，置换需求释放缓慢；二是居民收入预期不稳，客户还款压力大，加杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌态势未改，部分购房者仍保持观望态度。

不过，中指研究认为，较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，市场“小阳春”行情仍有一定预期，2024年市场销售规模或将实现稳中有增。从房价来看，随着优质地块进一步入市，2024年京沪新房价格整体或延续平稳运行态势。而二手房挂牌量短期预计将处于高位，二手房价格仍有一定下跌压力，若优化政策继续落位，二手房价格也有望逐渐趋稳。京沪市场好转有利于提振市场情绪，预计也将对全国市场形成一定带动和支撑。