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房地产项目融资“白名单”持续扩容：对出险房企意义重大

转载 零度张于 2024/02/26 10:21:06 发布 IP属地：未知 来源： 证券市场周刊 作者： 200 阅读 0 评论 0 点赞
文丨秦佳丽‍‍‍‍‍
编辑丨李壮‍‍‍
城市房地产融资协调机制正在快速运转。继1月份住建部要求各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单后，2月6日金融监管总局召开专题会议，要求各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单及时开展评审，对合理融资需求做到“应满尽满”。 
根据住建部、金融监管总局信息，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。 
该轮融资政策对出险房企一视同仁，目前碧桂园、融创中国、世茂集团等至少10余家房企明确已有多地项目入围“白名单”。有房企人士表示，全国重点城市首批“白名单”项目的整体融资诉求约在3.5万亿元到4万亿元，不过资金落地是关键，后续有待大量的地方配套政策出台。另有业内人士表示，入围“白名单”对出险房企而言意义较大，使得“保交楼”有了基础保证；而经“城市房地产融资协调机制”承担部分托底责任，银行放贷积极性也将有所提升。 
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首批房地产项目白名单火速推进
融资需求上万亿元
目前房地产项目“白名单”仍在持续推进。本刊了解到，截至2月7日，至少南宁、重庆、昆明、青岛、哈尔滨、成都、云南、湖北、河南等10余个省市披露第一批房地产项目“白名单”申报进展，涉及融资需求超过3700亿元。 
首批名单以昆明、重庆释放的融资规模居前。其中重庆向金融机构推送314个项目，融资需求约830亿元；昆明推送212个项目，融资需求约916亿元。 
值得一提的是，民营房企项目在该轮政策利好中获得更多政策扶持。各地主管部门向金融机构推送的首批项目中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企。以湖北为例，当地首批221个“白名单”项目中，民企及其他类型企业的项目达172个，占比超过七成。 
目前各地并未全面公开“白名单”项目具体名录，不过，就部分细节信息来看，入围房企具有明显的属地化特征，比如，以重庆地区为大本营的龙湖集团及金科股份确认有项目入围。金科股份表示，在重庆首批房地产项目“白名单”中，金科确认已入围项目超过20个。 
另据监管要求，能够获得融资支持的项目需要满足5个条件，包括项目处于在建施工状态，或资金到位就能复工建设和交付；有与融资额基本匹配的抵押物；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；制订了贷款使用计划和项目完工计划。 
易居房地产研究院副院长杨红旭就此向本刊表示：“之前市场一度传言出炉50家房企贷款‘白名单’，其实与监管层强调的对房企融资一视同仁的要求相悖，因为对于不在白名单中的房企是赤裸裸的歧视。如今，针对项目制定白名单的做法更为合理，即便是出险的民企，如果项目符合条件，同样是可以列入白名单。” 
杨红旭介绍，在一二线城市中，首批公布的白名单项目有几十至几百个不等，全国30多个一二线城市估算共计4000个项目，每个项目平均贷款额2亿元~3亿元，融资需求上万亿元。后续部分城市还会有第二批、第三批项目。 
多家房企项目入围“白名单”
贷款落地执行是关键
旗下项目入围“白名单”的房企也在持续扩容。本刊了解到，截至2月7日，融创中国、碧桂园、中国奥园、旭辉集团、世茂集团、金科股份、绿地集团、雅居乐、远洋集团、中南建设等10余家房企公布了部分入围信息，涉及项目数量200余个。 
其中，融创已确定在20个城市有超过90个项目入围第一批“白名单”；碧桂园确认获批进入“白名单”的项目超过30个；绿地表示公司有34个项目获批进入“白名单”，合计融资金额约117亿元；远洋、金科、旭辉等也已确认入围项目超过20个。前述部分房企表示，公司另有一批项目正在审核，后续更多项目有望陆续入围。 
本刊了解到，尽管当前包括出险房企在内的各家企业积极参与申报，但相对优质的项目更容易上榜。比如，世茂集团表示，该轮“白名单”申报中公司各地有16个项目入围，包括广州院子、世茂锦绣长江、世茂城市之门、世茂江城铭著、世茂云著滨江、世茂起云湾和世茂四季莲花山等。其中，武汉锦绣长江项目已完成融资并实现回款，其余项目正在地方政府的支持下与金融机构沟通融资方案。 
据了解，武汉世茂锦绣长江项目位于武汉汉阳滨江大道，系世茂集团于2005 年以31.5亿元地价竞得，总体量达180万平方米，项目横跨武汉内环到二环，目前在售为第6期项目，包括2栋高层住宅及3栋大型商业体。在集团官网，公司对武汉世茂锦绣长江项目以“综合体大盘的价值得天独厚”“商业黄金走廊”等进行标榜。 
不过，目前已落地的贷款规模仍是少数。据各地公开信息，首批“白名单”申报企业中，南宁北投荷院项目已获得民生银行南宁分行 3.3 亿元开发贷款；昆明的建投华翠文苑项目已获得中国银行3100万元融资支持；河南第一批“白名单”项目焦作沁阳市征云小区已获得建设银行授信4800万元、投放1400万元；青岛高新区高实城一期获得交通银行4亿元开发贷款授信，当地西海岸新区灵湾瑞城项目和青岛石嘴子项目也已获得交通银行等银行授信共9亿元。 
本刊了解到，从贷款落地情况看，该轮融资利好体现了一视同仁满足不同所有制企业的融资需求，全国性房企、地方城投平台、中小区域房企及出险房企等均被囊括其中。比如，河南焦作沁阳市征云小区背后开发商为河南民营房企河南征云置业，青岛石嘴子项目背后开发商为头部房企金地集团。 
不过，具有国资背景的地方城投平台获得银行授信更为常见。其中，南宁北投荷院项目的开发商为广西北投兴东置业，背后参股方可追溯至广西壮族自治区国资委；高新区高实城项目背后开发商青岛高实置业有限公司，最终实控人可追溯至青岛高新技术产业开发区管理委员会；青岛西海岸新区的灵湾瑞城项目开发商为城发集团，实控人为青岛西海岸新区国有资产管理局。 
某西南区域出险房企融资部门负责人向本刊表示：“现在没有躺平的企业其实都在积极自救。比如我们在云南的部分项目，在之前没有类似支持政策的前提下达成了盘活条件，跟金融机构签署了相关协议，不过属于高成本自救，不像政府支持政策下的2%、3%（利息）那样便宜。现在有了新的政策，我们也有机会拿到一些低成本资金，这对全国民营房企来说都是非常利好的消息。” 
该位房企人士补充道：“大致估算，全国35个重点城市，整体融资诉求在3.5万亿元到4万亿元左右，不过未来落地是关键，目前白名单政策其实是政策层面的呼吁，后续还需要大量的地方配套政策，否则落地起来很难。具体的融资诉求，我们企业也跟当地住建部门提了，现在观望等待中。” 
出险房企项目迎来明显利好
银行配套支持方案等待出炉
尽管房地产融资利好政策接踵而来，但企业项目入选“白名单”只是意味着拿到了贷款的“入场券”，接下来还需面对银行的评估与筛选。 
重庆市住建委曾进一步披露房地产项目“白名单”申报后的工作思路。即当地“白名单”就已向辖区内大型银行、股份制银行、异地城商行、三家市属法人银行等28家主要银行推送。后续将通过各区县房地产融资协调专班，搭建政、银、企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。 
关于银行层面相关评估筛选标准，某全国性股份制商业银行内部人士向本刊表示：“对房地产项目‘白名单’政策，业务部门正在积极研究配套方案，后续经过审批，会以通稿的形式发布。” 
在业内人士看来，后续银行相关贷款发放依然讲究市场化原则。中国城市房地产研究院院长谢逸枫向本刊表示，项目进入“白名单”，意味着进入这次精准融资支持范围，成为有机会获得银行放贷的潜在对象。不过，目前监管层对入围房地产项目的筛选依然有倾向性，‘五个条件’是最直观的准入门槛。总体来看，位于核心地段的、销售回款周期短的、有优质抵押物的项目后续更容易通过金融机构审核。 
谢逸枫补充道：“尽管目前银行就“白名单”项目贷款推行尽职免责制度，但并不意味着评估层面会对入围项目大开绿灯，为了避免不良贷款率上升和金融系统风险，后续银行放贷的评估和风控标准并不会有太大松动。” 
在杨红旭看来，“城市房地产融资协调机制”承担部分托底责任后，有助于银行放贷的积极性的提升：“在城市房地产融资协调机制之下，主要由住建部门遴选项目，然后推送给银行。如此，银行决策者就可以少了一些责任与负担，即放贷之后万一出现坏帐，则住建部门也可能承担部分托底责任，银行放贷的积极性将得到提升。” 
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊表示，相比正常运营房企可以依靠公司信用获得常规融资，入围“白名单”对出险房企而言意义更大，至少“保交楼”有了基本保证。不过，尽管这次白名单覆盖项目众多，却并非“阳光普照”。按照监管层提出的五项入围条件，一些重复抵押、资不抵债的项目不可能进入白名单。 
张宏伟补充道，“白名单”举措旨在推动“保交楼”工作顺利推进，对于背后出险房企而言很难单独依靠这一项政策实现翻身：“对于这类企业来讲，更大的难题是白名单项目交付完后，剩下不符合白名单要求的项目的处理问题，后续阶段需要借助AMC机构、代建公司、债务重组及保交楼资金流入等才能化解项目风险。” 
（文中提及个股仅做举例，不做买卖推荐。）


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